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居抜き物件の基礎知識

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居抜き物件とは?

前テナントが造作した店舗の内装、厨房設備、什器備品、家具などがそのままの状態で残っている物件のことです。
当然ですが、店舗の業態やグレード、経過年数によって、居抜き物件の状態は、物件ごとで、様々あります。

居抜きを取得するメリット

  • 開店初期費用を低価格に抑えることができる
  • 設備が整っているので、短期間で開店が出来る
  • オープンする店舗の業態によっては、前テナントの顧客を取り込める可能性がある

前テナントの物件解約日までが、居抜き物件(造作)を取得できる期間になります。

居抜きのデメリット

  • レイアウトが決まっているため、自分の好きなように出来ない
  • 設備が中古なので、壊れるリスクがある
  • 必要のない設備の解体費や廃棄料などがかかる可能性がある
  • 前テナントの評判やイメージなど影響を受ける可能性がある

居抜き物件で知っておきたい「造作譲渡」「店舗譲渡」について

「居抜き物件」は、店舗の設備をそのまま利用することが出来る。そのまま内装設備は利用できますが、設備を買取る必要があったり、無料で利用できるものまでケースバイケースです。
前テナントの中には、「解体費用がかからないので引き取ってもらえるだけでいい」と思われる方も稀にいます。
その他にも、内装や厨房設備、備品や家具などが新しく使えるため、「相場に合わせた適正価格で譲渡したい」と思われるテナント様もいます。

居抜き物件で使用される「造作譲渡」や「店舗譲渡」とは、前テナントから内装設備の権利を取得する事を意味しています。

出店形態

無償貸与について

  • エアコンやトイレなどの造作が残置されていて、そのまま利用して出店する。
  • 通常の賃貸借契約の場合、契約書上に造作に関する特約が存在することがある。
  • 造作や設備は貸主(オーナー)のもので無償にて貸りている状態。
  • 店舗の内部に関する造作の所有権は貸主(オーナー)であることが多い。

リース契約(サブリース)について

  • 店舗の内装に関する造作・設備の所有権は保有せずに、設備をリースして居抜き状態で出店する。
  • 物件の賃貸借契約とは別に、店舗設備のリース契約や業務委託契約を締結することが多い。
  • 店舗の内装に関する造作の所有権はリース会社です。

造作買取について

  • 前テナントが施工した内装に関する造作や設備の所有権を有償で譲り受け出店する。
  • 賃貸借契約とは別に、造作譲渡契約や資産譲渡契約を締結する必要がある。
  • 内部に関する造作の所有権は、新規出店者(新しい借主)にある。

居抜き出店における、業界の慣習について

出店形態については、価値観によりますが、できれば内部に関する造作については自分のものにしておく方が良いでしょう。
現状では、業界の慣習上、内部に関する造作や設備に対する譲渡の契約を締結しないやり方が根強く残っています。
造作譲渡契約もしくは、資産譲渡契約を締結し、内部に関する造作の所有権を自分のものにしておけば、移転や撤退をするということもスムーズに行うことが出来るようになります。

『店舗情報館』では、居抜きで出店する際に、造作譲渡契約や店舗譲渡契約もしくは、資産譲渡契約などを締結し、内部に関する造作の所有権を明確に取得することをオススメして、お客様のトラブル回避に努めています。